マンション建替え事業について

　マンションの建替えを実施しようとする場合、マンションには、区分所有者、賃借人や抵当権者等、さまざまな関係者がいるため、合意形成が困難である等の課題があります。

　このような状況を踏まえ、マンションの建替えを円滑に進めさせるため、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（平成14年6月19日交付、平成14年12月18日施行）（以下「マンション建替え円滑化法」という。）が整備されました。

　マンション建替え円滑化法についてのお問合せは、「5.マンションの建替えに関連するお問い合せ先」をご参照ください。

　マンション建替え円滑化法を活用してマンションの建替えを行った事業は11件（事業中を含む）あります。

　首都直下地震等の巨大地震が発生する恐れが高いなど、耐震性が不足しているマンションに対して建替え等の対策が急務であることから、平成26年6月25日にマンション建替え円滑化法の一部が改正され、マンション等の除却の必要性に係る認定（要除却認定）として「耐震性不足の認定」^※1を受けたマンションの建替えが円滑に行えるように、「マンション敷地売却制度」^※2、「容積率の緩和特例」^※3の制度が創設されました。（平成26年12月24日施行）

　また、引き続き、マンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題であることから、マンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、令和2年6月24日にマンション建替え円滑化法の一部が改正され、「要除却認定対象の拡充」^※4がされるとともに、団地における「敷地分割制度」^※5が新たに創設されました。

※1【耐震性不足の認定】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理者等の申請で、耐震診断の結果により、耐震性が不足しているマンションであることについて、川崎市長（特定行政庁）が行う認定。

※2【マンション敷地売却制度】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　区分所有者の5分の4の賛成多数により、マンションとその敷地を売却できる制度（これまでは全員の同意が必要でした。）。

※3【容積率の緩和特例】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　要除却認定を受けたマンションの建替えを行う際に、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、容積率が緩和される制度。

※4【要除却認定対象の拡充】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理者等の申請で、川崎市長（特定行政庁）が行う認定として、「耐震性不足の認定」に加え、以下の4類型を追加。（令和3年12月20日施行）

・火災に対する安全性が不足していることについての認定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあることについての認定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれがあることについての認定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・バリアフリー法第14条第5項に規定する基準に適合しないことについての認定

※5【敷地分割制度】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　要除却認定を受けたマンションを含む団地で、敷地を共有する団地建物所有者等の5分の4の賛成多数により、団地敷地の分割ができる制度（これまでは全員の同意が必要でした。）。（令和4年4月1日施行）

なお、要除却認定の対象と容積率の緩和特例、マンション敷地売却制度及び敷地分割制度の活用の関係については、次のとおりとなります。

　また、マンションの区分所有者等が利用できるマンションの建替えやマンション敷地売却等に関して、国土交通省から指定を受けた住宅専門の相談窓口がありますので、併せてご利用ください。

　（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」による相談：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0570－016－100　受付時間10時～午後5時（土日、祝休日、年末年始を除く）

　空地等の整備による良好な市街地環境の形成等に寄与した場合、調査設計費や土地整備費、共同施設整備費等の一部を補助できる制度があります。この制度を「優良建築物等整備事業」といい、マンションの建替えでも活用できる場合があるので、「5.マンションの建替えに関連するお問い合わせ先」までご相談ください。